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医師は職業柄、社会的地位が高く、金融機関からの評価も高いため不動産投資において有利といわれています。しかし、高属性ならではのリスクも存在することを理解しておくことが大切です。
本記事では、不動産投資で失敗する医師特有の事例や、不動産投資で成功するためのポイントについて解説します。
医師が節税を目的とした不動産投資を成功させるためのポイントは4つあります。
不動産投資の知識を身に付けることはもちろん、どのようなリスクがあるかを理解すること、そして信頼できる不動産会社を見つけることも重要です。
不動産投資は、自分の所有する物件に入居者さえいれば、毎月安定した家賃収入が得られる魅力的な投資です。
しかし、たとえば購入したアパートの立地が悪く、入居者が全く見つからない状態では家賃が入ってきません。
また、その不動産を購入する際に金融機関の融資を受けている場合は、家賃収入がなく、返済だけが発生する状態になります。
さらに、中古物件を購入したものの、購入した物件の修繕の費用が想像以上にかかり、なかなか初期投資を回収できないなど、失敗事例は数多く存在します。
不動産投資を成功させるには、まず物件の目利きから始まり、金融機関との交渉術から税金に関する情報まで幅広い知識が必要です。
不動産投資の知識を身に付ける方法には以下のような方法があります。
高属性であることから、医師は不動産投資の勧誘を受ける機会も少なくありません。しかし、なかには悪質な不動産投資会社や営業がいることも事実です。
悪質な不動産会社にひっかからないためにも、信頼できるかどうかをしっかりと見極め、不動産会社を選びましょう。
信頼できる不動産会社かどうかの判断には、インターネットの評判を参考にするのも一つの手段です。
そのほか、営業担当者が名前を名乗るか、デメリットやリスクについての説明を十分にしてくれるか、といったことをポイントにして判断しましょう。
まだ不動産投資を始めたばかりで不安な場合は、テレビCMに出てくるような大手の不動産会社を利用したり、不動産投資仲間を作ってから、実際に成功しているオーナーに信頼できる不動産会社を紹介してもらったりしながら、慎重に進めることをおすすめします。
不動産投資の最大のリスクは、前述したとおり、所有している物件に入居者がおらず、金融機関への返済だけ行う状態になる可能性があることです。これを空室リスクといいます。
空室リスクを発生させないためには、駅や商業施設などの便利な施設が近くに多くある立地や、入居者が好むような設備がそろった部屋を選ぶなど、物件選びが大切です。
また、不動産投資用の建物が自然災害や火災などで損害を受けてしまう可能性もゼロではありません。
これらの災害にリスクに対応するために、物件に火災保険や地震保険をかけて備えておくことが重要です。
不動産投資では、確定申告を行うことで減価償却費や管理費などが必要経費となるため、節税対策に有効です。
減価償却費は、建物や車のように長期間使用できるものは購入した年に全額費用計上をせず、数年に分けて計上する費用を指します。
建物を何年に分けて費用計上できるかは、築年数や購入する物件の構造で異なります。
たとえば3,000万円で購入した物件が10年間で300万円ずつ減価償却費として費用計上できたとします。この物件で100万円の家賃収入があれば、収入が発生しているので本来は税金を払う必要があります。
しかし、減価償却費は費用として計上できるため、この年の不動産投資は家賃収入100万円－減価償却費300万円=損失▲200万円となります。※1)
※1)実際は減価償却費以外の経費もあります。
なお、この損失の200万円は医師としての本業の所得からも差し引くことができます。医師としての所得が1,200万円あった場合、不動産投資の収入がある場合とない場合を比較してみます。
【不動産投資をしている場合の税額】
1,200万円+100万円(家賃収入)－200万円=1,100万円
1,100万円×33％－153万6,000円※2)＝209万4,000円
【不動産投資をしない場合の税額】
1,200万円×33％－153万6,000円※2)＝税額242万4,000円
※2)153万6,000円は控除額で決まっている金額です。
このように、損失をほかの所得から差し引くことを損益通算といいます。
事業所得と不動産所得は損益通算が可能です。勤務医の場合も、給与所得と不動産所得が損益通算可能なため、確定申告の際は忘れないようにしましょう。
医師が節税目的の不動産投資に失敗してしまう理由は大きく分けて3つあります。
医師は職業柄、金融機関から不動産投資向け融資の審査もおりやすい傾向にあるため、不動産投資には有利と考えるのが自然でしょう。
しかし、医師で高収入であることが不動産投資の失敗につながっている事例もあります。
返済比率とは、年収に対する年間のローン返済額の割合です。
年間のローン返済額が200万円、年収1,000万円の場合の返済比率は(200万÷1000万)×100％＝20％となります。
したがって、返済比率が高いほど、年収のうち不動産ローンの返済に占める割合が高くなり、月々の返済額も大きくなります。
物件のローンをできるだけ早く返済してしまいたい気持ちから、年間の返済額を高めに設定したくなる気持ちは理解できますが、その後のリスクをきちんと把握しておくことが大切です。
たとえば、新築物件は「新築プレミアム」 といって家賃を高めに設定しても入居者が集まりやすい傾向があります。しかし、何らかの事情で入居者が退去してしまい、次の入居者が入るころには、周囲の家賃の相場に合わせざるを得ず、初めての入居者と比べて極端に家賃が下がりがちです。
そのため、初めて入居者のときは不動産投資の収益があったものの、次の入居者以降は、毎月の家賃を返済額が上回ってしまうということにもなりかねません。
また、一旦空室が発生したとして、その後すぐ次の入居者が決まるとも限りません。
不動産投資の返済比率は、余裕をもって40％前後 を目安とし、不動産会社や不動産投資のプロに相談して決めるのが望ましいでしょう。
医師の高属性が不動産投資を失敗に招くケースもあります。
まず、不動産投資用の物件を購入する際、金融機関からローンを利用して購入することが一般的です。
金融機関は、不動産投資向けの融資をするときに、その人の返済能力の審査を行います。その審査項目で重視されるのが、融資を受ける人の「属性」です。
属性とは、その人の勤務している会社規模、勤務年数、職業といった社会的地位や年収や保有資産などの経済状況を指し、この属性が良いほど金融機関から低い金利で大きな金額を借り入れることができます。
医師は社会的地位が高いため、金融機関から多額の借り入れをすることが可能です。
しかし、それゆえに多額の資金を借りてしまうと、万が一空室が発生して数ヶ月ローンの返済だけが発生する場合、その損失が甚大なものになります。
高属性が不動産投資失敗の原因になり得るということは心得ておきましょう。
医師は日常業務が多忙なため、不動産投資に割く時間少ないと失敗につながりやすいです。
まず、もともと競争の激しい不動産投資では、利益の出るお得な物件が都合良く自分に回ってくることはめったにありません。
成功している不動産投資家のなかには、値ごろな物件を常にリサーチして、足を運んで調査をしたうえで購入を決断する人も多いでしょう。
一方、勤務医の場合、不動産投資そのものに関する知識の習得や物件のリサーチなどに時間を割くことが難しいのが現状です。
物件の中身や周囲の立地を十分に確認せずに購入したり、不動産会社のおすすめ物件に安易に手を出したりすると、失敗する可能性が高くなります。
また、日常業務が忙しく、入居者からのクレームや住民同士のトラブル対応がおざなりになって、入居者が離れていってしまう可能性もあります。
不動産投資は打ち出の小槌ではないので、相応の労力がかかることは心得ておきましょう。
これまでに紹介したものも含め、医師が不動産投資を行ううえでのメリットとデメリットを確認してみましょう。
＜メリット＞
＜デメリット＞
不動産投資は上手に行えば、毎月安定した家賃収入を得ることができます。
万が一病気で働けなくなり、医師として長期間働けなくなっても、家賃収入があれば一定の収入を確保しておくこともできるうえ、引退後の公的年金の上乗せとしても活用できるでしょう。
一方で、空室が発生した際や災害によるリスクがあることを十分に理解し、対策を行うことも重要です。
医師の不動産投資は、メリットとデメリット、医師ならではのリスクなど、それぞれのポイントを押さえたうえで行いましょう。
医師は職業柄社会的地位も高く、金融機関からの評価も高いため、不動産投資をするうえで有利であることは間違いありません。しかし、高属性であることが原因で不動産投資の失敗を引き起こすこともあります。信頼できる不動産会社を選び、医師が不動産投資を行ううえでのメリットとデメリットをしっかり理解して運用できれば、万が一や老後の心強い支えとなってくれるでしょう。
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