不動産投資における利回りとは、投資したマンションなどの不動産を元本と考えて、それに対する利益の割合のことを指します。一般的に投資活動を1年おこない、その収益率を年利回りと言いますが、不動産投資では少し異なり、投資額に対しての家賃収入などの割合のことを指します。
不動産投資においての利回りでは、「表面利回り」と「実質利回り」の2種類があり、利回りの内容に差異が生じるのです。
まず表面利回りとは、家賃収入や駐車場収入など、不動産投資で得られる収入を見る指標のことをいいます。表面利回りは、年間収入を投資金額で割ることで算出可能です。
これに対して実質利回りは、管理費や修繕費、固定資産税、場合によっては保険料を差し引いた金額を総投資額で割ることで算出することができます。
正確な利回りを知りたい場合は、表面利回りではなく実質利回りを割り出す必要があります。このように表面利回りでは、マンションなどの不動産を購入した金額で割りますが、実質利回りは、それに加えて管理費などもすべて込みの総投資額で割る必要があるので違いに注意しましょう。
不動産投資をする際に利回りを算出することで、投資でどの程度の利益を得られるのかを割り出すことが可能です。不動産投資では利回りの種類は2つあります。「表面利回り」と「実質利回り」です。
表面利回りは、年間家賃収入÷物件価格×100で算出することが可能です。しかしこれはあくまでも投資した物件の価格だけ考えた場合の利益になるので、実際の利益とは異なります。そのため、具体的な利回りを算出できる実質利回りの計算方法を知っておく必要があるのです。
実質利回りは、{(年間家賃収入-年間支出)÷物件価格}×100で割り出すことができます。実質利回りを計算する際は、投資した物件にかかる管理費や維持費、家賃保証などで利用している保険料など、物件にかけた価格で計算する必要があります。支出を用いて計算することで、実際に支出と収入をしっかりと知ることができます。都内では、実質得られる利回りは3～3.5％が理想と言われています。低いように感じられますが、高い利回りを出そうとすると、それ相応の支出や管理費、出費が必要になります。
エリアによって物価価格が高騰することも考えられるほか、継続的に安定した家賃収入を得ることは難しいのが現実です。毎月しっかりと安定した収入を得るためには、高すぎる利回りを設定する必要はありません。3％程度の利回りになるよう、定期的に不動産のメンテナンスをおこなって不動産の価値を保ったうえで利回りを定期的に計算し、支出と収入をしっかりと管理しながら投資を進めていくことがおすすめです。
